節税効果の具体的な例

アパート・マンション経営には色々なメリットがありますが、その中の節税効果について具体的な例を挙げて説明します。

現金を評価すると金額がそのまま評価額となりますが、土地や建物の評価額は実際の売買価格よりも低いことが多くあります。

そのうえアパート経営は大抵は現金決済ではなく、融資を受けて行いますので、保有資産から借入金が相殺されるという節税効果もあります。

このため、相続税対策の有効な手段の１つとしてアパート経営が選ばれています。

では、相続対策になる理由について具体的に説明してみます。

相続税の基礎控除額は、5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数となっています。

例えば、法定相続人が5人の場合には、5,000万円＋1,000万円×5=1億円が基礎控除となり、それを越える部分が課税対象（課税遺産総額）となります。

仮に相続税評価額が１億円の土地をあなたが所有していたとします。

仮に、法定相続人が１人だった場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除5,000万円＋法定相続人１人で1,000万円＝6,000万円以下となります。

もし、この相続税評価額１億円の土地が更地だったとすると、相続税対象額は、１億円−基礎控除額6,000万円＝4,000万円となり、4,000万円に対して相続税がかかることになります。
（実際の税額は4,000万円×20％−200万円＝600万円となります）そこで、相続対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築すると、土地は貸家建付地となり評価額は約▲18％の約8,200万円・・・(1)になります。

一方、１億円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。

１億円×固定資産税評価60％×（１−借家権割合30％）となり、評価額は約▲58％の4,200万円・・・(2)となります。

(1)の土地と(2)の建物の評価額を合計すると、正の資産は土地8,200万円＋マンション4,200万円＝１億2,400万円となります。

この正の資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引きます。

すると、この地主さんの資産は、１億2,400万円−１億円＝2,400万円となります。

この大家さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の6,000万円以下の2,400万円になり、相続税はかからないということになります。