マンション管理

どんなものでも時間がたてば古くなりいたんできます。
しかし、使い方によっては修理しながらより長く使うこともできます。
マンションも同じで、築年数が経てばあちこちがいたんできます。
そこでマンションも管理するということが大切になってきます。
マンション管理とは皆さんの大事な財産の「資産価値」を形成する重要な要素です。
また快適な生活を送る上で、マンション管理は非常に重要な要素であり、快適な生活を送る上での基盤と言えるのです。
マンション管理の主体は、あくまでも居住者の方々です。
ただ、居住者が個別に行えるものでもありませんから、管理組合という組織を結成して理事会を作り、代表者を決めます。
理事会は、全体会議を開催して実行すべきことを決定したり、結果を報告したりします。
この組合が共用部分の維持や保全管理、マンション全体の資産価値の向上、居住者ルールの取り決め等を行い、会計や出納業務も行います。
しかし、マンション管理には専門的知識や豊富な経験が必要なので、この管理組合だけで実施、運営していくことが困難な場合が多く、最近では、管理会社に委託したり、マンション管理士等の専門家を活用する組合も徐々に増えてきているそうです。
マンション管理でとても大事なことは、長期的視野で継続的に運営していくことです。
いずれにせよ、住んでいるみなさんが、よりよく生活できるためにみんなで協力して、より長く快適に生活できる環境を作るために、マンション管理はとても重要なことなのです

アパート経営を検討するにあたって

アパート経営を検討するにあたって「家賃保証」を謳い文句にしている不動産会社を目にします。

オーナーから見たら、入居者が入らなくても家賃が入ってくるなんて夢のようですが一体どのような仕組みなのでしょうか？
賃料（家賃）保証はサブリースと言うシステムです。

サブリースとはアパートオーナーと不動産会社などのサブリース会社が契約することにより、サブリース会社がアパートオーナーから不動産を借上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。

入居者の有無に関わらず一定の家賃を一定期間不動産オーナーに対し支払う保証のサービスです。

投資目的で不動産を購入し、アパート・マンションを建てて入居者を募集したけれども入居希望者が来ないという可能性があります。

アパート・マンション経営で怖いのはこの「空室リスク」、そんなアパート・マンションオーナーにぴったりなものが「サブリース」です。

不動産投資をする上のデメリットをご自身で把握し、それを踏まえた上でサブリース会社の候補をいくつか挙げてご自身で比較し、取ることができないリスク（家賃滞納や入居者間のトラブル等）を基準にサブリース契約を結ぶのも不動産投資の運用方法の一つです。

家賃保証制度は安定した収益を保証する安心できる制度ですが、そこには欠点もあります。


●家賃保証制度のメリット

?安定した家賃収入が見込まれます?家賃保証した不動産会社が管理をすべて行うので手間がかかりません。

?居住者が家賃を滞納した場合でも家賃保証した不動産会社が保証した家賃を支払います。

?居住者が家賃を滞納した場合は家賃保証した不動産会社が家賃の回収を行います。


●家賃保証制度のデメリット

?補償額が家賃相場の７０〜８０％と低くなっています。

?保証期間は通常２〜３年程度と短期間です。

?家賃保証契約を更新する場合、多くの場合保証家賃の引下げを求められます。

?家賃保証した不動産会社が倒産した場合、新たに居住者と直接賃貸借契約を締結しなければなりません。

?賃貸借契約時の一時金は家賃保証した不動産会社の収入になります。

サブリース会社側にすれば入居者がいなくてもアパート・マンションオーナーに対して賃料収入を保証するわけですから、どんな不動産でも良いということではなくサブリース会社による不動産の審査があります。

この審査のポイントになるのが立地条件や不動産の設備などです。

そのため人気が無い場所など入居希望者が来ないような不動産などはサブリース契約を結ぶことが難しくなります。

また、サブリース会社によっては自社グループが扱う不動産のみ契約できるという条件付のところもあります。

家賃は保証してくれるけど礼金や敷金はどうなるか気になることでしょう。

基本的に礼金は契約時の一時金ですから、サブリース会社側の収入となり、敷金はサブリース会社側に預けられます。

ただ、不動産オーナーにとって礼金は実際の賃料収入になるものですから当初計画した収入より減額することになります。

今後の空室リスクと目の前の礼金を取るかは資金と合わせて考える必要があります。

礼金と敷金の扱いはサブリース会社によって異なりますのでしっかり確認してください。

ただ、サブリースは賃料保証だけではなく他にも様々なサービスが付随されています。

サブリース会社によってサービスは異なりますが、共有部分の管理･清掃やクレームの対応、集金の代行、入退去時の手続き代行などをサブリース契約として行ってくれます。

サブリースは不動産投資をしたけれども時間や体力面で心配な方、例えば働いていて不動産管理に割ける時間が少ししかない方や管理・清掃などが大変なご高齢の方にも非常に役立つサービスです。

節税効果の具体的な例

アパート・マンション経営には色々なメリットがありますが、その中の節税効果について具体的な例を挙げて説明します。

現金を評価すると金額がそのまま評価額となりますが、土地や建物の評価額は実際の売買価格よりも低いことが多くあります。

そのうえアパート経営は大抵は現金決済ではなく、融資を受けて行いますので、保有資産から借入金が相殺されるという節税効果もあります。

このため、相続税対策の有効な手段の１つとしてアパート経営が選ばれています。

では、相続対策になる理由について具体的に説明してみます。

相続税の基礎控除額は、5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数となっています。

例えば、法定相続人が5人の場合には、5,000万円＋1,000万円×5=1億円が基礎控除となり、それを越える部分が課税対象（課税遺産総額）となります。

仮に相続税評価額が１億円の土地をあなたが所有していたとします。

仮に、法定相続人が１人だった場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除5,000万円＋法定相続人１人で1,000万円＝6,000万円以下となります。

もし、この相続税評価額１億円の土地が更地だったとすると、相続税対象額は、１億円−基礎控除額6,000万円＝4,000万円となり、4,000万円に対して相続税がかかることになります。
（実際の税額は4,000万円×20％−200万円＝600万円となります）そこで、相続対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築すると、土地は貸家建付地となり評価額は約▲18％の約8,200万円・・・(1)になります。

一方、１億円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算されます。

１億円×固定資産税評価60％×（１−借家権割合30％）となり、評価額は約▲58％の4,200万円・・・(2)となります。

(1)の土地と(2)の建物の評価額を合計すると、正の資産は土地8,200万円＋マンション4,200万円＝１億2,400万円となります。

この正の資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引きます。

すると、この地主さんの資産は、１億2,400万円−１億円＝2,400万円となります。

この大家さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の6,000万円以下の2,400万円になり、相続税はかからないということになります。