アパート経営を検討するにあたって

アパート経営を検討するにあたって「家賃保証」を謳い文句にしている不動産会社を目にします。

オーナーから見たら、入居者が入らなくても家賃が入ってくるなんて夢のようですが一体どのような仕組みなのでしょうか？
賃料（家賃）保証はサブリースと言うシステムです。

サブリースとはアパートオーナーと不動産会社などのサブリース会社が契約することにより、サブリース会社がアパートオーナーから不動産を借上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。

入居者の有無に関わらず一定の家賃を一定期間不動産オーナーに対し支払う保証のサービスです。

投資目的で不動産を購入し、アパート・マンションを建てて入居者を募集したけれども入居希望者が来ないという可能性があります。

アパート・マンション経営で怖いのはこの「空室リスク」、そんなアパート・マンションオーナーにぴったりなものが「サブリース」です。

不動産投資をする上のデメリットをご自身で把握し、それを踏まえた上でサブリース会社の候補をいくつか挙げてご自身で比較し、取ることができないリスク（家賃滞納や入居者間のトラブル等）を基準にサブリース契約を結ぶのも不動産投資の運用方法の一つです。

家賃保証制度は安定した収益を保証する安心できる制度ですが、そこには欠点もあります。


●家賃保証制度のメリット

?安定した家賃収入が見込まれます?家賃保証した不動産会社が管理をすべて行うので手間がかかりません。

?居住者が家賃を滞納した場合でも家賃保証した不動産会社が保証した家賃を支払います。

?居住者が家賃を滞納した場合は家賃保証した不動産会社が家賃の回収を行います。


●家賃保証制度のデメリット

?補償額が家賃相場の７０〜８０％と低くなっています。

?保証期間は通常２〜３年程度と短期間です。

?家賃保証契約を更新する場合、多くの場合保証家賃の引下げを求められます。

?家賃保証した不動産会社が倒産した場合、新たに居住者と直接賃貸借契約を締結しなければなりません。

?賃貸借契約時の一時金は家賃保証した不動産会社の収入になります。

サブリース会社側にすれば入居者がいなくてもアパート・マンションオーナーに対して賃料収入を保証するわけですから、どんな不動産でも良いということではなくサブリース会社による不動産の審査があります。

この審査のポイントになるのが立地条件や不動産の設備などです。

そのため人気が無い場所など入居希望者が来ないような不動産などはサブリース契約を結ぶことが難しくなります。

また、サブリース会社によっては自社グループが扱う不動産のみ契約できるという条件付のところもあります。

家賃は保証してくれるけど礼金や敷金はどうなるか気になることでしょう。

基本的に礼金は契約時の一時金ですから、サブリース会社側の収入となり、敷金はサブリース会社側に預けられます。

ただ、不動産オーナーにとって礼金は実際の賃料収入になるものですから当初計画した収入より減額することになります。

今後の空室リスクと目の前の礼金を取るかは資金と合わせて考える必要があります。

礼金と敷金の扱いはサブリース会社によって異なりますのでしっかり確認してください。

ただ、サブリースは賃料保証だけではなく他にも様々なサービスが付随されています。

サブリース会社によってサービスは異なりますが、共有部分の管理･清掃やクレームの対応、集金の代行、入退去時の手続き代行などをサブリース契約として行ってくれます。

サブリースは不動産投資をしたけれども時間や体力面で心配な方、例えば働いていて不動産管理に割ける時間が少ししかない方や管理・清掃などが大変なご高齢の方にも非常に役立つサービスです。