中古マンションのメリット・デメリット

家族が住める居住空間には「一軒家」と「マンション」があります。

生涯の生活空間を手に入れるのは誰しもが思い描く夢のひとつですが、新築にこだわらなければ、意外な掘り出し物もあるものです。

中古のマンションを購入するのも、ひとつの手段ですね。

中古マンションのメリットとデメリットを比べてみます。

建てられてから時間が経っている中古のマンションには、完成予想図などのパンフレットや図面集などが残っていません。

詳しい資料はないのですが、実際に建物が建っているので現物をみて購入の検討ができます。

また、周囲の街並みがすでに形成されているので、利便性や生活環境も把握することも容易です。

なによりも、購入価格が安いというのは魅力です。

価格が低く抑えられので、リフォームに資金をつぎ込むことができるのです。

そういった点では新築マンションよりも自由度が高いといえますね。

次にデメリットです。

年数に伴って、避けられない劣化が生じています。

品質に対する不安や、時には「修繕費」負担が発生することもあります。

中古マンションは新築と違い、仲介会社を介して購入します。

よって、価格とは別に仲介手数料がかかります。

公庫などの公的融資では、返済期間が新築より短く設定されています。

融資への毎月の返済額が多くなります。

また、税制上の軽減条件も新築に比べて厳しいものとなっています。

築年よっては専有面積が狭いことがあります。

現代のライフスタイルに合わない設計もあり、柱や梁によって生活しにくい間取りとなっている場合もあるのです。

また、電気の許容アンペアや、給湯の不備など、設備面でも不自由を感じることもあります。

中古物件にはメリット、デメリットの双方があるということですが、このように比べるとデメリットの方が勝っている感じもあります。

しかし、価格の安さや、住人を含めた近隣環境を確認してからの検討ができるのことは、新築にはないメリットといえます。

中古マンションを購入する際は、自分の理想とする生活を念頭においた上で、物件を比較検討したほうが良いでしょう。

競売不動産を購入するには


住宅を購入するには、いろいろな手段があります。

自分が設計に関与して建てる「注文住宅」が理想でしょうが、何も新築にこだわることはありません。

「競売不動産」を購入するのはどうでしょうか。

支払いが滞った住宅や、借金を返済するため現金を作る手段として処分したいマンションなどが、裁判所の元で競売にかけられるのです。

参加資格は、個人なら住民票があればＯＫです。

基本的には誰でも入札できますが「農地の買取」などのように、買受け申請者が制限されている場合もあります。

物件を入札する制度なので、一番高い価格を表示した人が落札することになります。

競売不動産は、同様の中古住宅を購入する場合よりも格安といわれていました。

しかし、住宅の状態や利便性、人気によって、価格はつり上げっていきますので、必ず安くなるとは言い切れません。

まさに「運」ですね。

入札には、保証金が必要。

落札できなければ、保証金は戻ってきます。

うまく落札できた場合、期限までに残金を支払いますが、もしも残金が用意できなかったときには、保証金は没収となります。

同時に同じ競売には入札できなくなります。

いわばペナルティですね。

一度の入札で買い受け者がきまればいいのですが、誰も入札しないこともあります。

そういう場合には、買受可能価額を設定し、早い者順で買取希望者を募集します。

希望者が複数いれば買い受け希望価格の高い人にきまります。

これを特別売却といいます。

特別売却でも決まらなければ、価格を見直して再度競売にかけます。

見直した価格は、３割程度安くなるようです。

競売と特別売却を３回繰り返しても買い受け者が決まらなければ競売手続きは停止されます。

競売と入札価格を決めるには、なんとなく基準があります。

その土地に新築を建てた場合の金額の相場を基準とし、そこからリフォーム代・税金・諸経費などを引きます。

転売目的の業者が競売に参加するときには、そこから利益分を差し引いた価格で入札に望むのです。

個人なら、利益分を考えなくていいので、もっと高く金額を決められそうです。



競売を実施している裁判所一覧
ＵＲＬ：
http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm

競売不動産の落札後について

競売で、中古の住宅を落札できたとします。

いざ、入居といきたいところですが、ここでしばしば問題が発生します。

たとえば、住宅が貸家だったりすると、元の持ち主と住居者が違うので、入居者がまだ住んでいるいることがあります。

強制執行手続をして法的に強制退去させることもできますが、８つの段階と８０〜１００万円程度のお金がかかってしまうのです。

そこで、立退き料を払って円満に退去してもらうのが、大人の解決策です。

立退き料の相場は「強制退去」の半額程度が目安。

ここでかかったお金は、住宅の持ち主に請求するのが筋なんですが、家を売るほど困っているわけなのでお金が戻ることは期待できず落札者が負担しています。

でも、後々の恨みを買わないためにも、住居者には静かに退去願うほうが利口です。

居住者がごねるのはある程度同情できますが、まれに、所有者が居座ることもあります。

そうなるまえに、常識的な所有者かどうか、入札前から情報を集めておきます。

落札後は、いつまでに退去してもらいたいかを話し合います。

直接会う前に、一度、状況を手紙などで伝えたると比較的スムーズに行くようです。

普通は、引越し費用を負担することで退去してくれますが、居座るようならば、強制執行をするしかないでしょう。

人が居なくなっても、家具などがそのまま置きっぱなしになっている状況も考えられます。

通常は処分してもトラブルにはなりませんが、売却したものは住宅であって、家具ではありません。

残った持ち物の権利は、以前の居住者にあるのです。

処分後に、３００万円の賠償が命じられた例もあるので、大丈夫と決め付けず、専門家に相談するのがいいでしょう。

落札物件がマンションの場合、もうひとつ問題があります。

先住者が「滞納していた管理費」も支払わなければいけないのです。

重なる出費に頭が痛くらりますが、実は、その時点での滞納管理費は価額から控除されています。

とはいえ、現実的には別の出費ですから、戸惑わないようにしたいところです。