競売不動産を購入するには


住宅を購入するには、いろいろな手段があります。

自分が設計に関与して建てる「注文住宅」が理想でしょうが、何も新築にこだわることはありません。

「競売不動産」を購入するのはどうでしょうか。

支払いが滞った住宅や、借金を返済するため現金を作る手段として処分したいマンションなどが、裁判所の元で競売にかけられるのです。

参加資格は、個人なら住民票があればＯＫです。

基本的には誰でも入札できますが「農地の買取」などのように、買受け申請者が制限されている場合もあります。

物件を入札する制度なので、一番高い価格を表示した人が落札することになります。

競売不動産は、同様の中古住宅を購入する場合よりも格安といわれていました。

しかし、住宅の状態や利便性、人気によって、価格はつり上げっていきますので、必ず安くなるとは言い切れません。

まさに「運」ですね。

入札には、保証金が必要。

落札できなければ、保証金は戻ってきます。

うまく落札できた場合、期限までに残金を支払いますが、もしも残金が用意できなかったときには、保証金は没収となります。

同時に同じ競売には入札できなくなります。

いわばペナルティですね。

一度の入札で買い受け者がきまればいいのですが、誰も入札しないこともあります。

そういう場合には、買受可能価額を設定し、早い者順で買取希望者を募集します。

希望者が複数いれば買い受け希望価格の高い人にきまります。

これを特別売却といいます。

特別売却でも決まらなければ、価格を見直して再度競売にかけます。

見直した価格は、３割程度安くなるようです。

競売と特別売却を３回繰り返しても買い受け者が決まらなければ競売手続きは停止されます。

競売と入札価格を決めるには、なんとなく基準があります。

その土地に新築を建てた場合の金額の相場を基準とし、そこからリフォーム代・税金・諸経費などを引きます。

転売目的の業者が競売に参加するときには、そこから利益分を差し引いた価格で入札に望むのです。

個人なら、利益分を考えなくていいので、もっと高く金額を決められそうです。



競売を実施している裁判所一覧
ＵＲＬ：
http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/saibannsho/index2.htm

競売不動産の落札後について

競売で、中古の住宅を落札できたとします。

いざ、入居といきたいところですが、ここでしばしば問題が発生します。

たとえば、住宅が貸家だったりすると、元の持ち主と住居者が違うので、入居者がまだ住んでいるいることがあります。

強制執行手続をして法的に強制退去させることもできますが、８つの段階と８０〜１００万円程度のお金がかかってしまうのです。

そこで、立退き料を払って円満に退去してもらうのが、大人の解決策です。

立退き料の相場は「強制退去」の半額程度が目安。

ここでかかったお金は、住宅の持ち主に請求するのが筋なんですが、家を売るほど困っているわけなのでお金が戻ることは期待できず落札者が負担しています。

でも、後々の恨みを買わないためにも、住居者には静かに退去願うほうが利口です。

居住者がごねるのはある程度同情できますが、まれに、所有者が居座ることもあります。

そうなるまえに、常識的な所有者かどうか、入札前から情報を集めておきます。

落札後は、いつまでに退去してもらいたいかを話し合います。

直接会う前に、一度、状況を手紙などで伝えたると比較的スムーズに行くようです。

普通は、引越し費用を負担することで退去してくれますが、居座るようならば、強制執行をするしかないでしょう。

人が居なくなっても、家具などがそのまま置きっぱなしになっている状況も考えられます。

通常は処分してもトラブルにはなりませんが、売却したものは住宅であって、家具ではありません。

残った持ち物の権利は、以前の居住者にあるのです。

処分後に、３００万円の賠償が命じられた例もあるので、大丈夫と決め付けず、専門家に相談するのがいいでしょう。

落札物件がマンションの場合、もうひとつ問題があります。

先住者が「滞納していた管理費」も支払わなければいけないのです。

重なる出費に頭が痛くらりますが、実は、その時点での滞納管理費は価額から控除されています。

とはいえ、現実的には別の出費ですから、戸惑わないようにしたいところです。

競売不動産の注意点

普通であればなかなか手放す方がいないような場所で優良物件が出たり、価格が平均すると３０％ぐらいは一般相場より低いのが魅力の競売物件です。

中にはそれ以上に安い価格で落札されているものもありますからのも競売の特徴です。

従来の競売不動産は”事件モノ”、”いわくつきの物件”…というイメージがありましたが、現在では大多数が普通の不動産物件です。

バブル崩壊と長引く不況の影響で住宅ローンの返済に行き詰まり自宅を手放す方や、金融機関による融資の貸し剥がしなどで自社ビルを手放す経営者がとても多くなってきているためです。

決して歓迎すべき状況とは言えませんが、これから不動産を買おうとしている方にとっては魅力的な方法のひとつだと言えます。

雇用や収入に不安から、不動産の購入に二の足を踏む方もいますが、こういう時期だからこそ良い物件を安く購入するチャンスがあるとも言えそうです。

では不動産競売を購入する際に注意しなければいけない事とは何があるのかを挙げてみましょう。

まず最初に行うのは通常の不動産売買と同じく、競売物件の情報を入手することです。

しかし、裁判所が公示する物件内容と現況が異なることがあり、興味のある物件についてはよく調査しなければなりません。

通常の不動産取引ではないため、これらの物件内容の閲覧、調査、入札、引渡しなど、基本的に全ての手続きを購入希望者本人が行うことになります。

従って一般の不動産売買に比べて高度な知識と労力、時間が必要になります。

次に、裁判所の執行官以外は物件内に立ち入る権利がないため、競売物件では予め建物の中を内覧することができません。

また一般的に競売物件は従前所有者の意に反して売りに出されることが多いため、スムーズに引き渡されたとしても内部は荒れ放題というが多いようです。

当然、自分で使う事を目的とする買受人が現況のまま利用することは難しく、リフォームを行うための費用が必要になります。

しかし、リフォームを行うことで自分に適した仕様となりますし、全面リフォームを行うことを前提にしているならば問題にはなりません。

また時には、リフォームのみならず古屋を解体し、新築する人もいます。

これだけコストを掛けたとしても、普通に更地を購入するより安上がりになることが往々にしてあり、競売物件の大きな魅力となっています。

不動産競売において最も懸念される「占有者」の問題ですが、今では法律も整備されて仮に怖い人が不動産を占有していたとしても、手続きを踏めば裁判所が追い出してくれます。

殆どの占有者（現在対象物件に住んでいる人）は普通の人です。

競売を代行してくれる会社もあるので、こうした会社や不動産会社に相談してみると良いでしょう。