欠陥住宅とは？

テレビなどで採り上げられて、一度は耳にした事がある欠陥住宅とは一体何でしょうか？ 欠陥住宅とは、建築業者による重大な施工ミスにより発生し、基本的に建物にあるべき部品を本来あるべき状態で取り付けていない、施工されていない状態の住宅であると言えます。

ちょっと難しい表現では、「瑕疵（かし）の存在により、安全性や経済的交換価値が損なわれた住宅」と定義する人たちもいます。

瑕疵とは民法の中では「隠れたキズ」と言う曖昧な表現が使われていて、司法の判断で瑕疵は認定されるものとされていましたが、平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において「目的物が契約に定められた内容や社会通念上必要とされる性能を欠いていること」と定義されました。

よって欠陥住宅とは「契約通りに建てられていない住宅、契約に無くても社会通念上、住宅として必要とされる性能が満たされていないため安全性に問題があったり、欠陥があるゆえに売る事も出来ず、価値が損なわれた住宅」という事になります。

しかし「契約に定められた内容」となりますとかなり広い意味があり、主観的な部分も含まれてきます。

また「社会通念上必要とされる性能」と言っても、建設業界と一般の人の間における社会通念のズレもあるため、簡単に線引きができずに紛争になることも少なくありません。

サッシの施工不良による少量の雨漏れ、更には構造そのものの欠陥など様々なケースがあり、その対処方法や価値判断も異なります。

欠陥住宅の例として代表的なものは

１、
床の不陸（傾き）新築で既に床の不陸が起こってる場合、手抜き工事が原因で重要な柱が土台に着かず、浮いた状態になっている可能性もあります。

２、
腐食・錆（塗装）　外装など屋外部の塗装がきちんとしていないと木が腐食したり、金具が錆びてしてしまいます。

鉄用、室内用の塗料を屋外でそのまま使用したり、きちんと錆対策がされていないために起こります。

３、
漏水　床下に水がたまった状態の事です。

そうなると床が湿気で反って不陸状態になったり、カビが繁殖してしまいます。

水が溜まる原因は雨漏り、 配管の損傷、結露などさまざまです。

４、
クラック（ヒビ・亀裂）壁や土台にヒビや亀裂が入ることをクラックといいます。

表面に生じた小さなひびを"ヘアークラック"といい、 設計・施工上の欠陥によって内部から生じたひびを"構造クラック"と言います。

日本の基準では0.25ミリ以上のヒビには補修が必要とされています。

なぜならヒビに水が入り鉄筋を錆びさせてしまい、 強度が下がってしまうからです。

もしもご自分の家が欠陥住宅ではないかと疑問を持ったら、住宅紛争処理支援センター（http://www.chord.or.jp/shienc/index.htm）などの第３者機関に相談すると良いでしょう。

どこまでが欠陥なのかを判断するのは難しく、当事者同士で話し合いがつかない場合も往々にしてあります。

トラブルの最中では双方共に冷静さを欠いていますから、利害の絡まない第３者の支援を仰ぐのが賢明です。

欠陥住宅はなぜ起きるのか？

工場で造られる自動車や家電製品と違って住宅は大工さんや職人さんが現地で人の手によって造られる物です。

また、工業製品とは比べ物にならないほどの多くの部品・部材で構成されており、殆どの工程は人の手でそれも沢山の人たちが関わるため、故意ではなくとも不具合・欠陥が起こりやすい状況にあります。

欠陥住宅や、その原因となる手抜き工事が起こる要因は発注形態による問題（コストの圧迫・監理体制の弱体）と技術力不足による問題の２点に大きく分けられると考えられます。

最近では昔と違い平成12年に「住宅の品質確保の促進に関する法律」（通称：品確法　ひんかくほう）が施行され、悪意や故意で発生すると言う事は少なくなりました。

どちらかと言えば、設計者・施工者・職人さんなどの造り手側の無知、知識不足や軽率な対応から発生する方が多いのではないでしょうか。

品確法が施行された今でも、建築のアマチュアである一般の人には解りにくい住宅そのものの構造関係や壁に隠れて見えなくなってしまう下地材などで、建築会社の利益確保のための手抜き工事がまだまだ一部では横行し、将来欠陥住宅につながったり、地震などの震災に耐えられない不安定な建物や耐久性のない建物になったり、安心することはできません。

また、役所や民間の検査機構の検査も書類だけの、うわべだけの検査で合格しているのが実情です。

この事はマンションの耐震偽装問題などで報道されたのでご存知の人もいる事でしょう。

欠陥住宅や手抜き工事があると、建物が完成してから手直しを行ったり、建築会社と紛争になったりと大変な労力と神経を使います。

建築会社まかせにせず、建築主自身が対応策を行うことで、建築会社が認識し、しいては欠陥住宅を防ぐことにつながります。

工事が着手されるまでに、予防策として建築会社に書面にて施工面での不確定事項や手抜き工事が起こりやすい箇所などを、建築会社がどの様に施工するのか事前に確認すること、工事中には現場に足を運びデジタルカメラにて施工状況の記録を残すなどの自己防衛をするなども検討してみましょう。

これらを全て自分で行うのは大変と言う人は、専門家である設計事務所に中立な立場での監理を依頼して欠陥住宅や手抜き工事の防御策を講じることをお勧めいたします。

品確法

住宅に関する法律には建築基準法がありますが、これは戦後間もなく制定された法律で、建築の最低基準を定めた法律です。

最低基準を定めたと言うことですから、これを遵守するのは当然の事であり守られているからと言って消費者保護の観点から見ると不十分である事は、多くの建築プロ達が認めています。

そんな中、平成12年４月１日に住宅の品質確保の促進等に関する法律 「住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護および住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ること」を目的として施行されました。

住宅品質確保法 あるいは単に「品確法（ひんかくほう）」とも言われています。

この法律の骨子は次の3つです。

1.
消費者でも性能を比較できるよう共通ルールを定めた住宅性能表示制度の創設。

住宅の基本的な性能の表示ルールを定めて、ユーザーに情報開示すると同時に、第三者機関が評する制度が住宅性能表示制度です。

品確法に基づいて創設された。

従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し、また項目もバラバラだったため、ユーザーが相互に比較することが出来ませんでした。

これに対して、項目ごとに等級で表した日本住宅性能表示基準を設け、指定住宅性能評価機関が評価を行うようになりました。

ただし性能表示と第三者機関の評価は自動的に付いて来るものではなくユーザーの任意になります。

2.
裁判に至る前にトラブルを解決する住宅紛争処理体制の整備。

指定住宅紛争処理機関が住宅に関する紛争を迅速かつ適正に解決できるよう、住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準を国土交通大臣が定めています。

一例を挙げると住宅の床に6/1000以上の勾配の傾斜が生じた場合には、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高い、などです。

3.
新築の基本構造部分の10年保証を義務づけた瑕疵担保責任の充実。

住宅を購入したり新築した際、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及が出来るようになりました。

売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求出来ます。

請負契約では引き渡し後、5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能です。

従来はこの期間を特約で短縮している事が多かったのですが品確法で長期保証が義務づけられました。

このように住宅性能評価の制度や瑕疵担保責任の特例などが柱となっていますが、平成12年10月にスタートした新築住宅の性能評価制度は任意であることからまだ十分に普及しているとは言い難い状況のようです。

ただし、平成17年末のマンション耐震強度偽装問題の発覚以降、住宅性能評価書の申請自体は急増しているようです。

最新情報は国土交通省のホームページで確認する事が出来ます。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm