アパート経営のメリット

長引く不況の中、アパート経営はごく普通のサラリーマンでも出来る投資として近年、注目を浴びています。

頭金ゼロから始めるというのは無謀ですが、土地建物への投資金額の一定割合の金額の蓄えがあって頭金などに回せるのならば、基本的な勉強をするだけで大家さんになることが出来ます。

また、土地活用の方法は「売る」「貸す」「建てて貸す」とありますが、いずれにしても土地は持っているだけでは固定資産税などの経費（支出）が出て行くだけで価値を生み出しません。

更地としておいたり手っ取り早く駐車場とすると、固定資産税がとても高額となります。

こうした場合、上ものであるアパートを建築すれば固定資産税を低く抑えられるだけでなく、家賃収入を得られるという二重のメリットがあります。

ご存知の通り、銀行に預金をしても低金利ではなかなか資産形成にはならず日本でも投資が活発になり、その中でも比較的リスクの少ない投資として選ばれているようです。

改めてメリットを整理してみますと

１、敷居が低い事。

アパート経営は起業などと比べて、比較的少額の資金で始めることが出来ます。

また、家賃収入という安定した収益が見込まれるので、土地、建物の資金を金融機関から融資を受けることが比較的容易と言うことがあります。

２、リスクが少ない事。

アパート経営のリスクは株式など他の投資と比べると少ないと言えます。

また、例えば火災に対する火災保険など潜在するリスクに対してのリスクヘッジも容易に行えます。

３、資産価値の減少幅が少ない事。

株式は投資した会社が破産や倒産すれば紙切れですが、土地やアパートはいきなりゼロになると言った極端な資産価値の減少は、現在の経済状態や地価などを勘案すると起こる可能性は殆どありません。

その代わり、株式のように大幅な価値の上昇は期待できません。

４、ローンの返済がしやすい事。

融資（借入金）を受けても家賃という安定した収入があるので、頭金ゼロなど無理な返済計画を立てたりしなければ、返済は比較的容易です。

賃金は頭打ち、あるいは残業代や諸手当の削除などで収入が減少しているという方も珍しくありません。

そのうえ終身雇用制が崩れた今、リストラされたり会社が倒産したら翌日からの収入は即ゼロとなってしまいます。

平均寿命は長くなっているのに対し、国や企業から老後の生活に十分な公的年金が期待できない。

アパート経営は、定年後も毎月安定した収入をもたらしてくれるので、老後のための「私的年金」を確保することが出来ます。

投資も自己責任の時代になった今、しっかりと勉強してアパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。

シックハウス

シックハウス事例 （札幌）

日経ＢＰの記事を読んでいたら、換気システムを装備しながらシックハウスになってしまった、とんでもない事件が載っていました。

以下、記事です。

2003年7月の建築基準法シックハウス規制施行後に引き渡された戸建て住宅で、ユーザーがシックハウス症候群になる事件が起きた。

問題の住宅は換気量計算を行って法に沿った容量を確保できる第三種換気システムを取り付けていたが、実際には換気ユニットを「強運転」にしてもシステムは作動しない状態だった。

この事件は2006年11月、札幌地方裁判所へ提訴されたもの。

ユーザーのAさんは04年2月末、札幌市内の住宅会社B社と戸建て鉄骨造住宅の工事請負契約を締結し、同6月末に引き渡しを受けた。

工事費は追加工事などを含めて約3200万円で、現金払いだった。

引き渡しから1年後、Aさんは体調を崩した。

新居の室内にいると頭がぼうっとして息苦しく、ついには、胸の痛みや吐き気を感じるようになった。

新居以外の場所ではこうした症状は出なかったという。

シックハウス症候群の典型といえる状態だった。

B社は「外断熱」をうたうが、Aさんは室内を異様に寒く感じた。

第三者の建築士に相談したところ、シックハウスによる知覚過敏ではないかと聞かされた。

「北海道では旭川医科大学がシックハウスに詳しいと聞き、受診したところ、医師から『この家に住んでいる限りは治らない』、『血中ガス濃度から見ると、シックハウスというよりトルエン中毒に近い』などと診断され、とてもショックだった」（Aさん）Aさんは建築士と協議したうえで弁護士に相談し、建築紛争審査会などを経て、B社を訴えた。

詳細は、SAFETY JAPAN　http://www.nikkeibp.co.jp/sj/case/08/　の記事本文をご覧ください。


ここまで。


結局この会社は今年の１９年１月に自己破産したようです。

大体の目星はついてますが裏づけは今時点で取れていないので社名は出せませんが・・

住宅業界の方ならご存知だと思います。

住宅雑誌に記事風の広告が出ていた会社だと思われます。

記事のように見える広告・・・

住宅雑誌には悲しいかな純然たる記事は極めて少ないのです。

欠陥住宅の裁判について

欠陥住宅であるかどうかの紛争はできるだけ迅速に建築専門家や生活消費者センター、住宅紛争処理支援センター等の公共機関に相談する事で建築会社との話し合いがスムーズになります。

しかし場合によっては裁判で争う事になった時の事も考えておきましょう｡裁判は、一般的には欠陥住宅被害を受けている建物がある管轄地方裁判所または相手業者の所在地を管轄する地方裁判所にて行ないます。

また全国規模のハウスメーカーでは契約書などに管轄の指定が記載されていることもあるので、その場合は該当する地方裁判所ということになります。

欠陥住宅裁判はあくまでも民事裁判なので、どちらが原告でも被告でもあまり関係ありません。

起こした方が原告で、起こされた方が被告となるわけですが、最終的には供給側（建築会社）に対する責任を追及するスタイルで進行いたします。

医療裁判などと同様に欠陥住宅裁判は極めて専門性が高い事に加えて、建築関連の法律が曖昧であったり、欠陥に気づくまでの時間経過が数年経過後であったりするため、簡単なものではありません。

また東京地裁のように専門部（民事22部）が置かれている裁判所はまだ良いのですが、その他の地域における裁判所は未だに多くの時間がかかっているのが現実のようです。

一説には欠陥住宅の裁判は平均2年〜4年かかっていると言われているほどです。

欠陥住宅の訴訟に必要な費用は１、印紙代２、弁護士費用３、欠陥調査費用があり、印紙代や弁護士費用は裁判の内容や求め「金額」によって変わってきます。

住宅の価格として4000万円程度であれば、これらの費用の合計は約300万程度になります。

裁判で勝訴すればこれらの費用は、ほぼ相手方から損害として回収出来ますが、裁判が決着するまでには前述のとおり2年〜4年は覚悟しなくてはなりません。

仮に裁判で勝訴したとしても、相手の建築会社が倒産してしまっていれば、判決で認められた損害賠償金額を現実には手にする事が出来ない上に訴訟の際に出費した費用さえ回収出来ない事もあります。

現実はかなり厳しいようです。

欠陥住宅裁判は争点の絞り方が重要となります。

争点を間違えてしまうと勝てる裁判も負けてしまうことになります。

また争点は出来るだけ法的な部分で争い、表面的かつ主観的な部分はなるべく避けることがポイントです。

紛争が起きた時点で欠陥住宅問題を多く手がけている弁護士、ハウスインスペクターと言う建物診断の出来る人や構造計算などが出来る設計事務所などに相談して対策を立てて客観的な証拠を集める事が大切です。