リノベーションハウスとは

リノベーションハウスと言う言葉を聞いた事がありますか？

リノベーション【renovation】

〔刷新、修繕などの意〕

既存建物を大規模改装し耐震性や省エネ性能など、用途や機能を刷新・高度化し、建築物に新しい価値を加えること。

改装の意であるリフォームに比べ、用途変更や市場ニーズにあわせた機能向上により建物の価値を高める、または中古住宅をスケルトン状態から自分の好みに合わせて造り替えるという意味でも用いられる　三省堂提供「デイリー 新語辞典」より。

つまり壁紙を変える、キッチンやお風呂、トイレなどの設備を新品に入れ替えると言った改修に留まらない点がリフォームとの違いです。

最近では中古住宅を手に入れて自分好みに造り替えてしまう人たちも現れていて、間取りの変更はモチロンですが、外観のデザイン・形まで原型を留めていない事例も出ています。

部屋数の確保が優先だった時代の建物では一部屋一部屋が４．５畳など小さく仕切られていたのを一部屋減らして、その分広いＬＤＫを造るなど、現代のライフスタイルに合わせて大胆に刷新するなど、元は中古住宅だったとは俄かには思えない事が殆どです。

そこまで変えるなら更地にして新築住宅にした方が良いと思われますが中古住宅をリノベーション（再生）するメリットは何でしょうか？元々の中古住宅は築２０年など古くからある建物も多く、現在ではなかなか手に入らない街中などの立地条件に建っている場合があります。

こうした物件は古屋つきと言って解体費用がかかるため買い手がつかないケースも多く、そのため割安な価格で手に入れることが可能になります。

建物の規模にもよりますが解体費用は１００万円単位になるうえに、産廃の処理費用も上がっていますのでコストがかかり敬遠されるケースが多いのです。

また、建物の状態によっては築２０年を越える中古住宅でも基礎や柱などを使える場合もあり、解体費用と併せて建築の総体コストを抑えることが出来ます。

戦後焼け野原になった日本は住宅の戸数の確保が最優先だったため新築優遇の政策を採ってきました。

しかし若年層が減少した事などから供給戸数が一段落したため資源の有効活用の観点からも政策を転換し始めました。

その結果、中古住宅でも条件を満たせば最長３５年の住宅ローンが組めるようになった事も中古住宅が出回り始めた要因のひとつになっています。

寒冷地では断熱材を入れ替えて新築同様の性能を持って「再生」されるケースもあるそうです。

これからはリノベーションハウスも検討に入れてみてはいかがでしょうか。

中古マンションの注意点

根強い人気がある中古マンションですが、既に建物が建ってから年数が経過しているので、新築マンションと違ったチェックポイントがあります。

価格が安い、立地条件が良いなどメリットもたくさんありますが、当然デメリットもありますので、ポイントを抑えてお買い得な物件を見つけましょう。

考えられるデメリットは

１、年数が経っているので経年変化に伴う劣化が避けられないため、品質に対する不安がゼロではありません。

一般的に鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は５０年程度ですから、あと何年そこで生活するのかも考えて築年数がどれ位なら良いのかを判断することも必要になってきます。

２、金融機関の住宅ローンは返済期間が新築より短く設定されているため、毎月の返済額が多くなる場合があります。

その一方、住宅金融公庫（平成１９年４月から住宅金融支援機構に変わります）では中古マンションでも長期修繕計画期間が２０年以上などの一定の条件を満たしていれば３５年返済の「フラット３５」を使う事も出来ます。

３、仲介会社を介して購入をするため、価格とは別に不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

一般的には売買価格の３％が仲介手数料ですが不動産会社が買い取って売主になった場合には手数料がかかりません。

４、修繕費用の負担があること。

その上、維持管理費も上がっていく傾向があります。

新築マンションの場合は最初の修繕積立金は安く、年数の経過と共に高くなるのが一般的です。

しかしあまりに修繕積立金が安い場合は要注意です。

修繕積立金が月額２，０００円〜３，０００円なんてところもあるそうですが、こんな金額では、大規模修繕工事を実施する役には立ちません。

多額の一時金を支払うことになったり大規模修繕工事が実施できない可能性があります。

積立額の目安は物件近隣の同じ規模のマンションと見比べると、明らかに安い場合は分かります。

専有部分（住居部分）も、老朽化にともなってボイラーなど設備のメンテナンス・交換などの費用が必要になりますので考慮に入れておくと良いでしょう。

５、管理費と修繕積立金の滞納が無いかどうかを確認します。

前の所有者が管理費、修繕積立金を滞納していた場合、その債務は住戸に帰属しますので、その滞納分は新たに購入した人が払わなければなりません。

滞納状況は建物の重要事項として不動産会社から説明されるはずですので、もし滞納があるようなら購入前に滞納を解消してもらうか、その分値引きをしてもらう交渉をしましょう。

特に４番の修繕積立金と修繕計画の有無と５番は不動産会社に忘れずに確認してください。

中古マンションは思わぬ掘り出し物がありますのでデメリットとメリットを考慮してお買い得なマンションを見つけてください。

中古マンションのメリット

中古マンションは根強い人気があります。

築年数が新しい場合はそのまま住む、年数が経っている場合は自分好みにリフォームして住むなど色々なパターンがありますが、人気の理由はどこにあるのでしょうか？新築マンションは確かに新しくて魅力的ですが、新築だけが素晴らしいわけではありません。

中古マンション＝価格は安いけれど品質は悪い、とは一概に言えません。

価格だけではない中古マンション購入のメリットを再確認してみましょう。

中古マンションのメリットと言えば、まず挙げられるの『価格の安さ』と『立地条件の良さ』です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格に比べて、平均すると半値くらいになります。

もちろん、中古マンションの築年数が古い物件は平均よりも安く、築年数が新しい物件は平均よりも高くなります。

立地条件は駅周辺や人気の地区などの好立地で探すことも可能になります。

新築マンションの立派なモデルルームと違い、実際の部屋を見て、触って決めることが出来ます。

新築マンションは建設中に販売されるので実際の建物を見られる機会は極めて少ないのです。

購入前に部屋の状況や設備の状況を確認することが出来るのは安心ですね。

生活に欠かせない、スーパーマーケット、病院に始まり、学校、役所などの公的機関や銀行などの周辺環境も吟味することが出来ます。

更には両隣、上下階にどんな家族が住んでいるか、住民に若い人が多いか年配の人が多いかなどの傾向と言った、内部の環境も確認することが出来ます。

また、管理人が常勤または住み込みかどうか、配管、外壁、駐車場などの共有部分の長期修繕計画の有無や実施状況など建物の維持管理の状態なども確認することが出来ます。

購入してからリフォームという方法もあります。

物件の購入費用が抑えられた分、リフォームに予算を回して室内を自分の好みに変えてしまう人も少なからず存在します。

最近では間取り変更などの大規模な改修を済ませたリノベーションマンションと言う物件も出始めました。

これなら自分でリフォーム業者を探したり、ローンを申し込んだりしなくて済むので気に入った物件があればトータルで見てお買い得になります。

このようなメリットもありますので、新築マンションにこだわらず、中古マンションを選んだ方が賢い買い方なのかもしれません。

一度、中古マンションも探してみてはいかがでしょうか。