品確法

住宅に関する法律には建築基準法がありますが、これは戦後間もなく制定された法律で、建築の最低基準を定めた法律です。

最低基準を定めたと言うことですから、これを遵守するのは当然の事であり守られているからと言って消費者保護の観点から見ると不十分である事は、多くの建築プロ達が認めています。

そんな中、平成12年４月１日に住宅の品質確保の促進等に関する法律 「住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護および住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ること」を目的として施行されました。

住宅品質確保法 あるいは単に「品確法（ひんかくほう）」とも言われています。

この法律の骨子は次の3つです。

1.
消費者でも性能を比較できるよう共通ルールを定めた住宅性能表示制度の創設。

住宅の基本的な性能の表示ルールを定めて、ユーザーに情報開示すると同時に、第三者機関が評する制度が住宅性能表示制度です。

品確法に基づいて創設された。

従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し、また項目もバラバラだったため、ユーザーが相互に比較することが出来ませんでした。

これに対して、項目ごとに等級で表した日本住宅性能表示基準を設け、指定住宅性能評価機関が評価を行うようになりました。

ただし性能表示と第三者機関の評価は自動的に付いて来るものではなくユーザーの任意になります。

2.
裁判に至る前にトラブルを解決する住宅紛争処理体制の整備。

指定住宅紛争処理機関が住宅に関する紛争を迅速かつ適正に解決できるよう、住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準を国土交通大臣が定めています。

一例を挙げると住宅の床に6/1000以上の勾配の傾斜が生じた場合には、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高い、などです。

3.
新築の基本構造部分の10年保証を義務づけた瑕疵担保責任の充実。

住宅を購入したり新築した際、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及が出来るようになりました。

売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求出来ます。

請負契約では引き渡し後、5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能です。

従来はこの期間を特約で短縮している事が多かったのですが品確法で長期保証が義務づけられました。

このように住宅性能評価の制度や瑕疵担保責任の特例などが柱となっていますが、平成12年10月にスタートした新築住宅の性能評価制度は任意であることからまだ十分に普及しているとは言い難い状況のようです。

ただし、平成17年末のマンション耐震強度偽装問題の発覚以降、住宅性能評価書の申請自体は急増しているようです。

最新情報は国土交通省のホームページで確認する事が出来ます。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm

換気と空調の組み合わせ


新築住宅には、換気設備の設置が義務付けられています。

これは、２００３年に施行された「改正建築基準法」で決められました。

ホルムアルデヒド対策が強化されたことにともなって、住宅には、２４時間常時換気が可能な機械式換気設備を設置する。

また、居室の換気能力は、１４時間以内に屋内空気の半分を入れ替える性能が必要とされたのです。

大規模な換気システムが求められるようですが、換気扇などで空気の流れを作ることで、法の基準を満たすことができます。

換気方法には、第１から第４まで、４つの種類があります。


第１換気　給気・排気をファンなどの機械で行う
第２換気　給気をファンなどの機械で行って、排気は自然換気
第３換気　排気をファンなどの機械で行って、給気は自然換気
第４換気　給気・排気ともに自然換気。


このうちの第１〜第３を組み合わせて、換気の計画を作るのです。


換気が規制されたことによって、住宅の設備は複雑になりました。

もともと、換気と冷暖房とは微妙な関係にあります。

室内の温度を変化させることなく換気を行うために、エアコンや換気空調機も進化しています。

空調構成のバリエーションを考えて、適しているスタイルを選びます。


１．全館換気空調システム
２．全館換気システム＋単体エアコン、暖房等
３．個別換気設備の組み合わせ＋全館空調システム
４．個別換気設備の組み合わせ＋単体エアコン、暖房等

全館システムにするかそれとも個別換気にするかは、住宅の規模などを踏まえてトータルで考えます。

部屋ごとの操作性・ランニングコスト・導入コスト・修繕や交換のしやすさなどです。

空調機には、花粉症対策に効果のある空気清浄機能やリラクゼーション機能がついたタイプもあります。

コストだけでは割り切れない価値もあるので、専門の業者に相談しましょう。

丈夫な住宅と地震の法律

住宅を購入することは、安住を買い取ることです。

高額な対価を引き換えに、一生涯心して住める自分たちのテリトリーを買うわけです。

安住の住処ですから、雨や風や地震などで簡単に壊れてもらっては困ります。

しかし実際は、自然災害などで壊れることも多々あります。

耐久性の問題もあります。

住宅ローンの返済期間は２５年から３５年くらいしょうか。

ローン期間が終わってからこそ、金銭に縛られない「悠々自適」を満喫したいのですが、そのころには、住宅そのものが朽ちはじめています。

家を丈夫に建てることは保険に入るようなものです。

予知のできない自然災害からの被害を最小限にとどめるため。

長く住み続けるため。

家は、丈夫に作るに越したことはないはずです。

大きな地震が起こるたびに、耐震についての住宅建築の法律は強化されます。

宮城県沖地震の教訓から作られたのが、１９８１年（昭和５６年）の「新耐震基準」です。

この基準の安全性が実証されたのが、６,４００人を超える犠牲者をだした「阪神・淡路大震災」でした。

約２１万棟の家屋が全半壊したこの地震では、亡くなられた人の８割弱が建築物の倒壊等による圧迫死。

建築物の被害の傾向をみると、新耐震基準以前に建築された建築物に被害が多かったのです。

このときの状況を教訓として、考えられ施行されたのが、１９９５年（平成７年）の「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」です。

現在の新耐震基準を満たさない建築物について積極的に耐震診断や改修を進めることとされました。

さらに、２００６年（平成１８年）１月には、改正耐震改修促進法が施行されています。

大規模地震に備えて学校や病院などの建築物や住宅の耐震診断・改修を早急に進めるため、数値目標を盛り込んだ計画の作成が都道府県に義務付けしています。

個人の住宅とはあまり関係がないようですが、ライフラインの確保という点では、身近な問題ですね。

住宅をどのように丈夫に作るかは、耐震基準をどこまで守って作られているかにかかっています。

どれほど設計が良くても施工側がそれなりでは、出来上がった住宅もそれなりです。

ありきたりなことですが、現場に足蹴に通って、大工さんと仲良くなることは、住宅の出来上がりも良くなります。

長年続けている仕事は、流れ作業になることも多い。

人は気持ちで仕事をしています。

「この施主のために、がんばろう」と思ってもらえれば、いい家が建つものです。

１０時と３時のお茶も、忘れず出してくださいね。